انتخاب، تمدید یا تغییر مدیر ساختمان
فرآیند قانونی رأیگیری در مجمع برای انتخاب مدیر و ثبت حقالزحمه در صورتجلسه.
مطالعه مقاله ←وظایف مدیر و حقوق قانونی
آیا مدیر ساختمان از پرداخت شارژ معاف است؟
مدیران زحمت زیادی میکشند، اما آیا کسر خودکار شارژ ماهانه از جیب ساختمان قانونی است؟ بررسی شروط لازم برای معافیت و دریافت حقالزحمه.
مدیریت یک ساختمان، به ویژه در مجتمعهای پرجمعیت، کاری بسیار زمانبر و پر از استرس است. پیگیری خرابی آسانسور، جمعآوری شارژ از همسایههای بدحساب و رسیدگی به نظافت، بخشی از روزمرگی یک مدیر است.
به همین دلیل، در بسیاری از ساختمانها، مدیر به عنوان قدردانی از زحماتش شارژ ماهانه خود را پرداخت نمیکند. اما اگر یک همسایه به این موضوع اعتراض کند چه؟ آیا مدیر قانوناً میتواند از پرداخت شارژ معاف شود؟
۱. پیشفرض قانون: هیچکس معاف نیست!
بر اساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها، پرداخت هزینههای مشترک (شارژ) برای تمامی مالکین الزامی است. این قانون هیچ استثنایی برای مدیر ساختمان، هیئت مدیره یا حتی سازنده بنا قائل نشده است.
خطر بدهکار شدن مدیر: اگر شما مدیر ساختمان هستید و به صورت خودسرانه (بدون مصوبه رسمی) شارژ خود را پرداخت نمیکنید، از نظر قانونی «بدهکار ساختمان» محسوب میشوید! اگر روزی مدیریت را تحویل دهید، مدیر بعدی یا سایر مالکین میتوانند تمام شارژهای پرداختنشده این سالها را از شما مطالبه کنند.
۲. تنها راه قانونی: تصویب در مجمع عمومی
آیا راهی برای جبران زحمات مدیر وجود دارد؟ بله! قانون، بالاترین مرجع تصمیمگیری در ساختمان را «مجمع عمومی مالکین» میداند.
- در جلسه مجمع عمومی (سالیانه یا فوقالعاده)، مالکین میتوانند تصمیم بگیرند که به دلیل زحمات اجرایی، مبلغی را به عنوان «حقالزحمه مدیریت» برای مدیر تعیین کنند.
- این حقالزحمه میتواند به صورت نقدی پرداخت شود، یا به جای پرداخت نقدی، در قالب «معافیت از پرداخت تمام یا بخشی از شارژ ماهانه» در نظر گرفته شود.
- نکته حیاتی: این تصمیم باید حتماً در صورتجلسه مجمع عمومی نوشته شده و به امضای مالکین (اکثریت) برسد. داشتن این صورتجلسه، سند قانونیِ معافیت مدیر است و جلوی هرگونه اعتراض آینده را میگیرد.
اعمال معافیت قانونی مدیر با یک کلیک در کاپوک
اعمال تخفیف یا معافیت برای واحد مدیر در حسابداری دستی باعث به هم خوردن تراز مالی میشود. در پلتفرم حسابداری کاپوک، کافیست در بخش تنظیمات، وضعیت واحد خود را روی «مدیر ساختمان» قرار دهید و درصد تخفیف (مثلاً ۱۰۰٪) را وارد کنید. سیستم در پایان ماه فاکتور شما را صفر میکند، اما این معافیت را به صورت شفاف به عنوان «هزینههای حقالزحمه ساختمان» در بیلان مالی به سایرین نشان میدهد.
۳. معافیت شامل هزینههای عمرانی نمیشود!
حتی اگر مجمع عمومی مدیر را از پرداخت شارژ معاف کند، این معافیت صرفاً شامل هزینههای جاری (قبوض و نظافت) میشود.
اگر قرار باشد پشتبام ایزوگام شود، موتور آسانسور تعویض گردد یا نمای ساختمان بازسازی شود (هزینههای عمرانی و سرمایهای)، مدیر ساختمان نیز دقیقاً مانند سایر مالکین موظف است سهم خود را بر اساس متراژ واحدش پرداخت کند و حقالزحمه او نباید با هزینههای عمرانی تهاتر شود.
۴. مدیریت توسط شرکتهای بیرونی
اگر هیچیک از ساکنین حاضر به پذیرش مدیریت و زحمات آن (حتی با وجود معافیت از شارژ) نشدند، مجمع عمومی میتواند مدیریت را به یک شخص یا شرکت خارج از ساختمان بسپارد. در این حالت، حقوق ماهیانه آن شرکت در قالب یک قرارداد رسمی مشخص شده و هزینه آن روی شارژ تمام واحدها (به عنوان هزینه اداری و اجرایی) سرشکن میشود.
زحمات مدیر شایسته تقدیر است؛ اما برای حفظ دوستیها و جلوگیری از اختلافات حقوقی، این تقدیر باید روی کاغذ و با امضای جمعی ثبت شود.
ادامه مطالعه
مقالات مرتبط با این موضوع
وظایف و اختیارات قانونی مدیر
مرور کامل مسئولیتهای سنگین مدیر که دریافت معافیت یا حقوق را برای او منطقی میکند.
مطالعه مقاله ←هزینههای جاری و عمرانی
تفاوت هزینههای روزمره با هزینههای سنگین تعمیرات که مدیر هم ملزم به پرداخت آنهاست.
مطالعه مقاله ←